Un des freins à l’acte d’achat est la non-maîtrise des coûts dont vous, le nouveau propriétaire, devrez désormais vous acquitter.

La première acquisition fait souvent peur, parce qu’on ne sait pas bien où l’on met les pieds.

Alors vu les sommes en jeu, on préfère s’abstenir, ou du moins, on repousse le projet, plutôt que d’être pris dans un tourbillon de dépenses que l’on ne maîtrise pas.

Ou au contraire, on achète sans se méfier, et on regrette sa décision car on découvre toutes les charges imprévues qui font mal quand on ne les avait pas anticipées.

Pourtant, un projet bien maîtrisé sera source de revenus très intéressants. Il serait dommage de vous en priver.

Alors voici ci-dessous un listing des charges à prendre en compte, lorsque vous accédez à la propriété, afin de vous aider à monter un projet gagnant.

 

Au moment de l’achat :

 

Vous avez trouvé un bien à acheter à, mettons, 100 000€ ; cela veut-il dire que vous allez débourser 100 000€ ? Non !

  • Les commissions d’agence :

Si vous passez par une agence, les commissions sont normalement incluses dans le prix ; elles ne viennent donc pas se rajouter au prix affiché (prix « FAI » : frais d’agence inclus).

NB : Si c’est un cabinet de notaire qui vous présente le bien, les honoraires de négociation des notaires ne sont maintenant plus plafonnés (donc libres) et ne sont pas dans le prix affiché en annonce. Il faudra donc bien les demander.

  • Les frais de notaire :

Au maximum ils représentent 8% de la valeur du bien. Donc pour un bien à 100 000€, estimez 8000€ de frais que vous allez payer au notaire, comprenant ses émoluments et honoraires, les débours, mais également tous les droits et taxes reversés auprès des différents services administratifs dont il va s’acquitter pour vous, et la tva.

  • Les frais de copropriété engagés par le propriétaire vendeur

Au moment de l’achat, le notaire mettra à votre débit les frais de copropriété engagés par le vendeur, relatifs à la période où vous serez devenu propriétaire : le vendeur a payé 200€ de charges pour le 2è trimestre de l’année, or vous devenez propriétaire le 15 mai ; vous allez donc lui devoir la moitié de ce montant, soit 100€.

  • La taxe foncière de l’année de l’achat 

En octobre, c’est l’ancien propriétaire qui recevra l’avis d’imposition et il la réglera, même si vous êtes devenu propriétaire le 15 mai. Le notaire, au moment de l’achat, met à votre débit le prorata de la taxe foncière pour la période où vous serez devenu propriétaire du bien. Il est vrai que la loi prévoit que la taxe foncière soit intégralement réglée par le vendeur l’année de la vente, sans calcul de prorata ; mais dans la pratique, il est courant, qu’un calcul au prorata temporis se fasse.

Le notaire vous remettra un décompte des sommes acquittées au moment de l’achat, et vous enverra, quelques mois après, le solde de tout compte, une fois toutes les formalités payées.

 

Une fois que vous êtes propriétaire :

 

  • Les charges de copropriété :

Elles sont reparties entre les copropriétaires en fonction du nombre de tantièmes que chacun détient. Donc si vous représentez 100 millièmes par exemple, cela revient à dire que les charges communes de copropriété vous seront attribuées à hauteur de 100 millièmes, soit 10%.

Les tantièmes dépendent de la surface de votre appartement par rapport à la surface totale des appartements de l’immeuble, de l’étage, de l’exposition et d’autres paramètres : par exemple, un copropriétaire au rez-de-chaussée ne paiera par de charges pour l’ascenseur.

Ces charges comprennent couramment l’entretien des parties communes, les réparations qui ont eu lieu pendant l’année, le coût du syndic, l’assurance, l’eau des parties communes, la consommation d’eau froide de votre appartement (si les appartements de la copropriété ont des compteurs d’eau individuel, alors les consommations d’eau seront réparties au réel et non plus aux tantièmes).

Peuvent se rajouter d’autres charges. Par exemple le chauffage, si la copropriété a une chaudière collective et qu’il n’y a pas de compteur individuel à l’entrée de chaque appartement.

Si vous occupez le bien, vous payez bien-sûr l’intégralité de ces charges, souvent sous forme d’avances trimestrielles. Un ajustement au réel est fait par le syndic chaque année.

Si vous avez un locataire, celui-ci supportera une partie de ces charges, notamment sa consommation d’eau, l’entretien courant des parties communes etc. En général, on estime que le locataire supporte environ 2/3 des charges de copropriété.

Si vous louez en courte durée, attention, vous devrez prendre en charge tous ces frais. Vous ne pourrez pas les refacturer à vos locataires de passage. Faites bien vos calculs.

  • L’assurance

Si vous vivez dans le bien acheté, vous prendrez une assurance propriétaire occupant. Si vous louez, vous prendrez une assurance propriétaire non occupant (PNO). Le locataire doit obligatoirement contracter une assurance habitation pour son compte.

  • La taxe foncière, payable en octobre 

Son montant dépend de critères divers tels que la ville où se situe votre bien, la surface du bien, l’année de construction de l’immeuble…Vous la connaissez au moment de la visite du bien : c’est une information que doit vous être transmise par le propriétaire ou l’agence immobilière.

  • La taxe d’habitation, payable en décembre

Vous êtes redevable d’une taxe d’habitation pour le bien que vous occupez au 1er janvier de l’année écoulée. Si vous venez d’acquérir votre résidence principale, vous y serez redevable de la taxe d’habitation dès l’année suivante ; sinon ce sera votre locataire occupant les lieux au 1er janvier qui s’en acquittera. Elle dépend de votre niveau de revenu ou celui de votre locataire. Il est donc difficile de la prévoir à l’avance. Par habitude, on prévoit toujours plus ou moins l’équivalent d’un mois de loyer, mais cela peut aller au-delà.

  • Les impôts sur le revenu locatif+ csg (15%)

Si vous avez des revenus locatifs tirés de votre bien, vous devrez les déclarer aux impôts. S’ajoutera à votre impôt sur le revenu tiré de la location, 15.5% de CSG. C’est tout l’intérêt de prendre le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et de faire une déclaration au réel : vous pourrez déduire un maximum de charges de vos revenus locatifs, et payer en conséquence un minimum d’impôts, voire pas du tout.

  • Les futurs travaux sur les parties communes de l’immeuble.

Il se peut que la copropriété prévoie de refaire la façade, la toiture, les escaliers, la plomberie, l’électricité etc. des parties communes. Cela représentera une dépense pour vous, calculée au tantième (exemple : 20 000€ de travaux prévus, vous détenez 100 millièmes, alors vous participerez à hauteur de 2 000€). Renseignez-vous donc sur vos tantièmes avant l’achat pour connaître l’impact de grosses dépenses sur votre portemonnaie.

NB : Lors de l’acquisition de votre bien, doivent vous être transmis les trois derniers PV d’Assemblée Générale de la copropriété, qui exposent l’ensemble des points et projets discutés par les copropriétaires au cours des trois dernières années. Cela peut paraître un peu fastidieux, mais il faut les lire ; car vous y trouverez nombre d’informations sur d’éventuelles dépenses à venir ou problématiques à régler. Vous savez donc si des dépenses imminentes sont à prévoir, et vous pouvez ainsi les inclure dans l’estimation de votre coût d’achat.

  • Les travaux dans votre bien 

Si des travaux sont à faire dans le bien que vous achetez, n’oubliez pas d’inclure ces coûts dans le calcul des sommes que vous aurez à dépenser, afin de ne pas vous trouver en panne de trésorerie (d’argent !) après votre acquisition. Vous pouvez intégrer le montant de ces travaux dans le prêt que vous allez contracter auprès de la banque. ; parlez-en à votre banquier, ainsi vous n’aurez pas à financer les travaux avec votre épargne.

 

QUE FAIRE AVEC CES INFORMATIONS ?

 

Connaître ces charges vous permet de bien estimer le coût de votre projet. Cela vous évite de vous retrouver en situation de trésorerie tendue, et de compromettre le bon déroulement de vos plans.

Dans le cas d’une acquisition en vue de louer, nous vous conseillons de ne pas donner suite à un projet qui réclame un effort de trésorerie de votre part chaque année. Votre projet doit au minimum s’autofinancer, c’est-à-dire que vos loyers doivent couvrir absolument toutes vos charges, taxes, impôts et remboursement de crédit (intérêt et capital).

Pensez que si vous voulez louer en courte durée, vous devrez intégrer à votre étude les dépenses courantes de l’appartement : consommation d’eau, d’électricité et/ou gaz, internet etc… car vous ne refacturez pas votre locataire aux frais réels.

Plus vous serez précis dans vos chiffres, plus vous maîtriserez les impacts financiers de votre investissement.

 

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