C’est décidé, vous voulez vous lancer pour de bon dans votre premier achat immobilier. Se lancer dans l’inconnu peut être intimidant, surtout lorsque plusieurs milliers d’euros sont en jeu ; alors voici un petit tour d’horizon de la démarche d’achat qui vous attend, pour traverser sereinement les étapes de l’accession à la propriété.

  1. Déterminez clairement votre projet

Avant toute chose, vous devez savoir ce que vous cherchez. Sinon, vous risquez de vous éparpiller et perdre du temps et de l’énergie pour zéro résultat.

Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à bien définir votre recherche.

–  Quel est le but de votre achat immobilier ?

  • Acheter votre résidence principale ?
  • Faire un investissement locatif ?
  • Acheter, rénover, revendre avec une forte plus-value

Attention à ne pas poursuivre plusieurs objectifs (par exemple acheter pour louer puis pour y habiter) : au risque de ne jamais trouver chaussure à votre pied. Vous multiplierez les visites et aucun bien ne semblera convenir.

–  En conséquence quelles sont les caractéristiques du bien que vous recherchez ?

  • Quel secteur ?
  • Quelle taille de bien ?
  • Combien de pièces ?
  • Spécificités : étage ? extérieur ? parking ?
  • Avec ou sans travaux ?

–  Définissez la marge de prix dans laquelle se situerait votre projet, en fonction des caractéristiques définies, du prix moyen du marché et de la rentabilité éventuelle à dégager.

–  Prenez rendez-vous avec votre banquier pour vérifier la faisabilité financière de votre projet

  • Quel apport auriez-vous ?
  • Quel crédit voulez-vous obtenir ?

Votre banquier saura rapidement vous dire si un accord pourrait être envisagé, en fonction de votre situation et des chiffres que vous lui fournissez, ou si vous devez revoir votre copie. Il fera une simulation de crédit immobilier avec les taux du moment. Vous avez alors une bonne idée du montant mensuel à rembourser et de la durée de votre crédit.

  1. Mettez-vous en recherche du bien

–  Ou trouver les biens en vente ?

  • Sur le net : Se Loger, Le Bon Coin, les réseaux d’agences immobilières etc.
  • En vous promenant dans le secteur convoité : demandez aux commerçants, regardez les panneaux de vente directement sur les façades des immeubles
  • Dans les agences immobilières : privilégiez bien sûr celles des quartiers convoités.

–  Procédez aux visites et vérifiez la cohérence de votre projet initial avec la réalité du terrain. Revoyez vos critères si nécessaire.

–  Lorsqu’un bien vous intéresse, rassemblez les renseignements et documents nécessaires

  • Demandez les diagnostics (le propriétaire doit obligatoirement les fournir) et prenez-en connaissance
  • Demandez les 3 derniers PV d’assemblée générale de copropriété et prenez-en connaissance
  • Demandez les charges inhérentes au bien : charges de copropriété, taxe foncière

Vérifiez que les documents collectés ne révèlent pas des informations essentielles qui compromettent la bonne réalisation de votre projet tel que vous l’avez défini (par exemple un immeuble déclaré insalubre qui interdirait, du moins momentanément, la possibilité de louer votre bien).

  1. Entendez-vous sur un prix d’achat

–  Faites une étude concrète du projet que vous avez identifié : l’ensemble des coûts (et loyers dans le cas d’un investissement locatif) vous permet-il de mener à bien votre projet comme prévu ? Les informations que vous avez collectées sur le bien dans l’étape 2 impliquent-elles des coûts supplémentaires ?

–  Si vous pensez que le prix du bien identifié est surévalué, c’est le moment de vous lancer dans une négociation avec le propriétaire, en avançant vos arguments pour le convaincre de faire un effort sur son prix.

–  Mettez-vous d’accord sur le prix avec le propriétaire (ou par l’intermédiaire de l’agence immobilière si vous avez fait appel à leurs services).

  1. Prenez rendez-vous avec le notaire pour la signature du compromis de vente.

–  Le notaire choisi peut être celui du vendeur, ou de l’acquéreur, ou chacun peut prendre le sien. Le coût restera le même.

–  L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente.

Le compromis est un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et une promesse faite par l’acheteur d’acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

-Vous aurez à verser une avance sur les frais administratifs engagés par le notaire. Il est d’usage de payer 5% environ du montant de la vente.

Le notaire va s’occuper des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente. Il faut compter 2.5 à 3 mois en moyenne avant de revoir le notaire pour la signature définitive de l’acte d’achat.

  1. Montez votre dossier de financement.

–  C’est le moment de prendre rendez-vous avec votre banque, ou un courtier, pour tenter d’obtenir la meilleure offre de crédit possible.

Allez à votre rendez-vous avec un dossier complet : le banquier vous demandera notamment:

  • les caractéristiques de votre projet (bien acheté, à quelle fin…)
  • vos trois derniers relevés de compte bancaire
  • votre dernier avis d’imposition
  • votre contrat de travail / bilan de votre société
  • un dossier santé à remplir pour l’assurance du prêt

–  A vous de défendre votre dossier et de présenter tout argument positif qui pourrait définitivement convaincre le banquier de vous accorder le prêt désiré.

–  Lorsque vous recevrez l’offre de prêt du banquier, vous ne pourrez la lui retourner signée que onze jours calendaires après réception.

–  Le notaire devra avoir reçu par virement le montant de l’acquisition avant le jour de la signature de l’acte authentique.

  1. Signature de l’Acte Authentique

Environ deux mois et demi après avoir signé le compromis, l’acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.

A ce rendez-vous, vous devenez propriétaire du bien. Les clés sont à vous (n’oubliez pas d’assurer le bien dès le jour de la signature!).

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