Pas de location meublée en SCI à l’IR

Attention à l’IS

Lorsque vous souhaitez louer votre bien en meublé, une erreur à ne pas commettre est de l’exploiter en SCI à l’IR.

La fiscalité d’une société civile immobilière est dite « transparente » : les loyers perçus sont distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts, et ceux-ci les déclarent en tant que revenus fonciers personnels.

En revanche, lorsqu’une SCI loue des logements meublés, elle est considérée comme professionnelle et doit passer au même mode de fiscalité qu’une société, et donc s’affranchir de l’impôt sur les sociétés (IS).

A la différence de la location nue, considérée comme une activité civile, la location meublée s’apparente donc à une activité commerciale. Le régime fiscal applicable est celui de l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Si vous louez en meublé un bien exploité en SCI, l’administration fiscale ne manquerait pas, dès la première année, d’appliquer à la SCI les règles de l’Impôt sur les Sociétés.

Un seul immeuble suffit à ce que la SCI soit assujettie à l’IS, alors même que les autres biens de la SCI seraient loués nus ou à usage personnel des associés. Exemple : vous louez en meublé votre résidence secondaire lorsque vous ne l’occupez pas; ou vous louez en meublé une chambre de bonne attenante à votre résidence principale, alors que ces résidences font partie d’une SCI.

Trois conséquences financières principales :

1/Le résultat de la SCI serait taxé à 15 % jusqu’à 38.120 euros de bénéfice, et à 33,33 % au-delà. Si un actionnaire encaisse les loyers de la SCI comme il le ferait dans le cadre de location non-meublée, il s’agit d’une rémunération taxable. De plus, la SCI ne disposerait plus de trésorerie suffisante pour payer ses impôts.

2/Lorsqu’une SCI loue meublé et s’assujettit à l’impôt sur les sociétés, les dividendes qu’elle distribue aux associés sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), imposés à 40 %.

3/La plus-value de cession de l’immeuble est taxée à l’IS comme un revenu exceptionnel (cette situation peut être choisie et dans ce cas être très intéressante). Si l’actionnaire ne le sait pas, la plus-value sera distribuée entre tous les associés, chacun la déclarant à titre de plus-value personnelle. Une fois que l’administration fiscale aura remis les choses en ordre, la situation financière des actionnaires risque d’être mauvaise.

Il existe néanmoins deux exceptions importantes :

1ère exception : tolérance à 10 % des recettes

Si le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT , alors l’administration fiscale ne devrait pas exiger le paiement de l’IS par la SCI.

2è exception : appréciation du caractère habituel

En parallèle, quand bien même la tolérance de 10 % ne pourrait s’appliquer, l’imposition à l’IS ne serait pas automatique, mais dépendrait aussi du caractère habituel ou non de la location meublée.

Pour échapper à l’assujettissement à l’IS, la location meublée devrait être de courte durée et ne pas se renouveler sur plusieurs années.

Attention, l’interprétation de ces exceptions est stricte. Par exemple, il a été jugé par le Conseil d’État, dans un arrêt du 28 décembre 2012, que des locations répétées d’un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois, sur 3 années consécutives, suffisaient à remplir le caractère habituel, et donc à retenir le caractère commercial déclenchant l’imposition à l’IS de la SCI.

En conclusion :

Prudence donc. Mieux vaut ne pas flirter avec les limites.

Si vous avez clairement l’objectif d’exploiter une acquisition immobilière en meublé, choisissez un statut fiscal adapté. La SCI ne rentre pas dans ce cadre.

Le meilleur conseil que l’on peut vous donner est de prendre rendez-vous avec un comptable ou un gestionnaire de patrimoine, afin de définir vos objectifs et mettre en ordre votre fiscalité.

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